Етажната собственост е режим на съвместно управление на общите части в сградите. За да възникне тя е необходимо в сградата да има поне три отделни обособени жилища, принадлежащи на различни собственици. Този режим урегулира всички отношения между собствениците по отношение на общите части: права и задължения на всички, начин и форми на управление, начин на използване на общите части, взаимоотношения с трети страни и др.
Доброволна или задължителна
Според Закона за етажната собственост от 2009г. всички собственици са длъжни да проведат Общо събрание и да учредят Етажна собственост.
Ред за учредяване и регистрация
Етажната собственост се учредява от Общото събрание на собствениците на имоти в сградата. Тя се регистрира в районното кметство. Всяка община поддържа Публичен регистър на сградите, които са в режим на етажна собственост. Сградите, в които има до три обособени жилища не подлежат на вписване.
През 2016г. режимът беше променен и от регистрационен стана уведомителен. В едномесечен срок избраният Управител на етажната собственост уведомява Общината и подава заявление за вписвне на етажната собственост в рестъра.
Документите, които се подават за вписване, са:
- Заявление;
- Протокол от Общото събрание – копие заверено с „Вярно с оригинала“.
Книга на собствениците
Книгата на собствениците е основен елемент на Етажната собственост, защото в нея се вписват всички собственици на имоти в сградата. Данните, които се вписват в нея, са:
- Местонахождение и пореден номер на имота в сградата;
- Три имена на собственика;
- Вид на документа за собственост;
- Членовете на домакинството;
- Наемателите на всяко жилище;
- Вписват се и отглежданите животни. За тях също се заплаща такса.
Общо събрание на собствениците
Общото събрание решава всички въпроси, които имат отношение към стопанисването на сградата и нейните общи части. То се свиква по инициатива на Управителя/Контрольора. Всеки един от собствениците може също да свика Общо събрание, ако са минали повече от 1 година от предното събрание. Най-малко 20% от собствениците на идеални части могат да изготвят искане до Управителя и той е длъжен в десетдневен срок да свика Общо събрание.
От компетентността на ОС са всички въпроси, касаещи управлението на Етажната собственост. Те са свързани с реда и контрола на ползването и поддържането на общите части. Други въпроси, за които Общото събрание е компетентно, са спазването на вътрешния ред в сградата и контрола по спазване на задълженията на собствениците.
В закона изрично е упоменато какво мнозинство е необходимо за вземане на решения. За различните по важност решения е необходимо различно мнозинство – назначаването на външна фирма за Управител на етажната собственост се извършва с мнозинство от 67%, дострояване, пристрояване, промяна предназначението на общи части – 100%, докато текущите решения се приемат с обикновено мнозинство. Важно е да се каже, че отделните собственици нямат еднакъв глас, а техният глас е пропорционален на дела им в Общите части на сградата. Така може да се получи, че 2-ма собственици могат да формират обикновено мнозинство от 50% +, макар, че са само 40% от имотите.
Сдружение на собствениците
Законът позволява да бъде създадено Юридическо лице – Сдружение на собствениците. По този начин могат много да се облекчат процедурите по ремонт, саниране и обновяване на сградата. Сдружението се учредява отново от всички собственици в сградата. За закона изрично са упоменати всички процедури по отношение на учредяване, функциониране, управление и регистриране на сдружението. Практиката показа, че то се регистрира само с цел кандидатстване по национална програма за саниране.
По-важното, върху което искаме да Ви привлечем вниманието, е, че регистрацията на сдружение на собствениците отменя необходимостта от учредяване на Етажна собственост, само ако собствениците на 100 от идеалните части участват в сдружението. Дори ако има и един непредставен собственик, то автоматически остава задължението за учредяване на Етажна собственост, чрез която всички собственици, дори и неучастващите в сдружението, ще могат да са част от управлението на общите части.
Домоуправител или Професионален домоуправител
Съгласно Закона за управление на Етажната собственост органът, който текущо управлява Етажната собственост и изпълнява решенията на Общото събрание, е Управителят. Допуска се и избиране на Управителен съвет, но това рядко се случва. Обикновено управителят е физическо лице – собственик на имот в етажната собственост. Законът позволява за управител да бъде избрано физическо или юридическо лице, което не е собственик. За избор на външно лице е необходимо съгласието на 67% от идеалните части в Етажната собственост. В такъв случай Общото събрание сключва договор с външното лице, с който договор външното юридическо или физическо лице поема всички права и задължения на управителя на Етажната собственост. На пазара има много лица и фирми, които са се специализирали в професионално управление на сгради – професионални домоуправители. Тъй като наистина са много предимствата на професионалните домоуправители, то ние в отделна статия ще ви разясним с подробности особеностите на този вид дейност.
Статията е написана в партньорство с 
